Taşınmazı sit alanı olarak tescil ve ilan edilen ve tapu kütüğüne belirtme yapılan özel mülkiyet malikleri için; kısıtlamadan kaynaklı mağduriyetin giderilmesi amacıyla bazı barışçıl çözüm yolları üretilmeye çalışılmıştır. Bu amaçla 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 15. maddesi ile kamulaştırma ve takas imkanı getirilmiştir.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 15. maddesinde, takas kapsamında olacak alanların, koruma amaçlı imar planlarında “kesin inşaat yasağı” getirilen alanlar olduğu belirtilmiştir.

Aynı şekilde, Tabiat Varlıkları, Doğal Sit Alanları ve Özel Çevre Koruma Bölgelerinde Kalan Yapı Yasaklı Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmeliğin  4. Maddesinde:  “Bakanlar Kurulu kararı ile tescil ve ilan edilen, 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen tabiat varlıkları, doğal sit alanları, orman rejimine tabi olmayan koruma alanları ve özel çevre koruma bölgelerinde kalan, Genel Müdürlük tarafından her yıl belirlenecek trampa programlarına alınan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar Hazine taşınmazları ile trampa edilebilir.” denmektedir.

Yine “Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesine göre; “Sit alanlarından, I. ve II. derece arkeolojik sit alanı ile I. derece doğal sit alanı olarak tescil edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu yerlerde kalan ve Bakanlık tarafından her yıl belirlenecek trampa programlarına alınan yerlerde bulunan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar Hazine taşınmazları ile trampa edilebilir.” hükmü yer almaktadır.

Kamulaştırma taleplerinin bütçe yetersizliği sebebiyle uygulanmadığı dikkate alındığında, taşınmaz maliki açısından kalan tek yolun trampa olduğu söylenebilir.

Hem doğal sit alanları hem de arkeolojik sit alanları açısından takas talebinde ortaya çıkan esas kıstas “kesin yapı yasağı” dır. Bu durumda uygulamada karşımıza çıkan kesin yapı yasaklı alanlar 1. derece doğal sit alanları ile 1. ve 2. derece arkeolojik sit alanlarıdır.

Arkeolojik sit alanlarından 1. derece ve 2. derece olan alanların Yönetmelik tanımlarına bakıldığında, düzenlemenin uygun olduğu söylenebilir. 3. derece arkeolojik sit alanlarında kesin yapı yasağı bulunmadığından bu alanlarda kalan taşınmaz malikleri kamulaştırma ve takas olanağından faydalanamayacaklardır. Aynı şekilde, 3. derece doğal sit alanı ile yeni Yönetmelik tanımına göre “Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı” dahilinde olan malikler de bu imkandan faydalanamayacaklardır.

Esasen sorun “nitelikli doğal koruma alanı” olan doğal sit alanlarındadır. Zira, doğal sit alanlarının derecelendirme tanımından vazgeçilmiş ve bu alanlar kategori ayırımı yapılarak yeni Yönetmelikle yeniden tanımlanmıştır.

“Kesin Korunacak Hassas Alanlar”, “Nitelikli Doğal Koruma Alanları” ve “Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları” olarak yeniden tanımlanan doğal sit alanları, eski Yönetmelik tanımına göre aynı derecelerin karşılığı değildir. Burada “Kesin Korunacak Hassas Alanlar” adından anlaşılacağı gibi kesin yapı yasağı içeren alanlardır. Bu alanlarda mağdur maliklerin 2863 sayılı Yasa’nın 15. maddesinden faydalanacağı kuşkusuzdur. Sorun “Nitelikli Doğal Koruma Alanları” içindir. Yönetmelik ile bu alanlar için getirilen “bungalow” yapı hakkı 16 Mart 2020 tarihinde yapılan değişiklikle Yönetmelik maddesinden çıkartılmıştır. Son değişiklik ile bu alanlarda kalan taşınmazlar 109 sayılı İlke Kararının da belirtmesiyle “…entegre tesisler ve örtü altı tarım hariç tarım uygulamaları, tıbbi ve aromatik bitki uygulamaları, hayvancılık, balıkçı barınağı, iskele, doğal kaynak suyu kullanımına yönelik uygulamalar, içme suyu amaçlı baraj ve göletler, doğal göl ve denizler hariç kültür balıkçılığı faaliyetleri, zorunlu teknik altyapı uygulamaları ve alanın doğal yapısıyla uyumlu, beton, asfalt gibi malzemelerin kullanılmadığı çadırlı kamp, karavan ve günübirlik faaliyetlerin yapılabildiği alanlardır.” tanımıyla son halini almıştır. Bu durumda taşınmazı “nitelikli doğal koruma alanı” içinde kalan malikler konut imkanından faydalanamamaktadırlar.

Kamulaştırma ve takas olanağından faydalanma ölçüsünün “Kesin yapı yasağı” ile değil, konut kullanımına izin verilip verilmediğine göre belirlenmesi gerekmektedir. Zira taşınmaz maliki tarafından, taşınmazdan beklenen en önemli fayda konut kullanımıdır. Çadırlı kamp, karavan ve günübirlik faaliyetler tanımı, taşınmazdan beklenen faydayı tam olarak karşılamamaktadır. Bu açıdan “kesin yapı yasağı” kıstasından ziyade mağduriyetin ölçüsü hedef alınarak, taşınmazı “nitelikli doğal koruma alanı” içinde kalan maliklere de 15. maddeden faydalanma imkanı tanınmalıdır.

109 sayılı İlke kararı çerçevesinde sorun daha da içinden çıkılmaz bir hal almaktadır. Zaten Yönetmelik ile konut dahil kullanım hakkı kısıtlanan malik, ilke kararı ile neredeyse tamamıyla taşınmazını kullanamayacak duruma getirilmektedir. 24.10.2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 111 sayılı İlke Kararı, değiştirilen Yönetmelik kapsamında, 109 sayılı İlke Kararını yeniden düzenlemiştir.

109 sayılı İlke Kararı’nın son halinde; kadastral yola cephe, koruma amaçlı imar planlarında fonksiyon ayrılması, turizm tesis belgesi alınması, vaziyet planı yapılması koşullarıyla kamping alanları düzenlenebileceği ancak,  bu alanların en az 10.000m2 olacağı, kampçı ünitesinin en az 200m2 olacağı, en fazla 150 kampçı ünitesi olabileceği, bu alanlarda bungalow yapılamayacağı tanımlanmıştır.

Aslında yapılan bu düzenlemeler karşısında mağdur maliklerin adeta “ölme eşeğim ölme” noktasına getirildiği açıkça görülmektedir. 109 sayılı İlke Kararı ile taşınmazı “nitelikli doğal koruma alanı” içinde kalan ancak parsel büyüklüğü ne yazık ki 10.000m2’nin altında olan ve hatta kadastral yola cephesi olmayan vs. maliklerin bu sayılan imkanlardan da faydalanamayacağı anlaşılmaktadır. O halde bu mağdur maliklerin taşınmaz sit statüleri, “kesin yapı yasağı” içeren diğer taşınmazların sit statülerinden farklı değildir.

Taşınmazı “nitelikli doğal koruma alanı” içinde kalan maliklerin, takas ve kamulaştırma imkanından faydalandırılmaması sorununu bir tarafa bırakacak olursak; kesin yapı yasağı olan ve taşınmazları 1. derece doğal sit ve “kesin korunacak hassas alan” ile 1. derece ve 2. derece arkeolojik sit alanı içinde kalan taşınmaz malikleri de uygulamada kolaylıkla bu imkandan faydalanamamaktadırlar. Sürecin çok uzun sürmesi, malikin taşınmazının değerinin düşük, hazine taşınmazının ise değerinin yüksek gösterilmesi, uygulamada karşılaşılan en büyük sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Diğer sorunları ise; mevzuat yorumundan kaynaklı liyakat esaslı sorunlar ve diğer bürokratik engeller olarak tanımlayabiliriz.

Son söylenmesi gereken bir sorun da, taşınmazı 3. Derece doğal sit alanında ve “sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanında” kalan ve 3. Derece arkeolojik sit alanında kalan taşınmaz mağdurları adınadır. Taşınmazı kesin yapı yasağı kapsamında olmayan ancak yine de derecesi ve kategorisi düşük olsa da kısmi kullanıma müsaade edilen alanlarda kalan taşınmaz malikleri; hak arama özgürlüğü ve adaletin denkleştirilmesi ilkeleri çerçevesinde, makul bir tazminat isteme hakkına sahiplerdir.  

Ad Soyad(*) Mail Telefon Mesajınız(*) IP Adresiniz 3.145.62.46

Güvenlik kodu